Utama Yang Lain Memajak Harta

Memajak Harta

Horoskop Anda Untuk Esok

Pajakan adalah kontrak antara pemilik dan pengguna harta tanah. Dalam perjanjian pajakan perniagaan, pemilik (pemajak) menerima pampasan kewangan dan sebagai gantinya, penyewa (pemajak) diberi hak untuk menjalankan perniagaannya di harta tanah. Terdapat banyak jenis pengaturan sewa harta tanah dan banyak pertimbangan berbeza yang harus ditimbang oleh pemilik perniagaan sebelum membuat kontrak seperti itu. Tetapi penyewaan sangat digemari oleh pemilik perniagaan kecil: pengaturan seperti itu membolehkan perniagaan yang baru atau mengalami masalah kewangan mengalihkan modal mereka ke keperluan perniagaan lain. Memang, banyak perniagaan kecil beroperasi di kemudahan yang disewa untuk keseluruhan kewujudannya. Memajak harta tanah, tentu saja, mungkin merupakan aktiviti perniagaan kecil.

JENIS-JENIS PEMAJUAN HARTA

Pajakan Perkhidmatan Penuh

Jenis pajakan ini digunakan terutamanya di bangunan pejabat penyewa. Pada hakikatnya, pemajak yang bersetuju dengan pengaturan tersebut membayar sekali gus untuk pelbagai perkhidmatan tambahan sebagai tambahan kepada pembayaran pajakan. Di bawah syarat pajakan perkhidmatan penuh, tuan tanah bertanggungjawab untuk menyediakan sejumlah perkhidmatan yang berbeza untuk penyewa, termasuk keselamatan, penyelenggaraan, kebersihan, dan pelbagai utiliti (air, elektrik, penyaman udara, panas).

Pajakan Kasar

Di bawah syarat kontrak pajakan kasar, penyewa membayar penyewa jumlah kasar untuk disewa (serta cukai jualan jika berlaku). Kos harta tanah seperti cukai harta tanah, insurans, dan penyelenggaraan adalah tanggungjawab tuan tanah; penyewa bertanggungjawab untuk utiliti. Kadang kala kontrak pajakan akan merangkumi peruntukan yang memerlukan penyewa untuk menampung kos harta tanah yang melebihi tahap tertentu.

Variasi pengaturan asas pajakan ini merangkumi pajakan tetap dan pajakan step. Pajakan rata adalah jenis perjanjian yang paling asas dan umumnya yang paling popular dengan perniagaan kecil. Ia meminta penyewa membayar harga tetap untuk jangka masa tertentu. Sebaliknya, sewa langkah ini memerlukan peningkatan pembayaran sewa asas secara beransur-ansur dari masa ke masa sebagai pengiktirafan kemungkinan kenaikan perbelanjaan pemilik di bidang seperti cukai, premium insurans, dan penyelenggaraan. Kontrak pajakan yang berkaitan, biasanya dikenali sebagai pajakan kos sara hidup, merangkumi kenaikan sewa berdasarkan angka inflasi umum dan bukannya kenaikan perbelanjaan tertentu.

Pajakan Bersih

Pajakan bersih adalah yang paling banyak terdapat di antara pelbagai jenis kontrak pajakan. Di bawah syarat pajakan bersih, penyewa membayar sewa asas kepada tuan tanah ditambah jumlah tambahan yang merangkumi bahagian cukai harta tanah penyewa. Apabila cukai meningkat, adalah tanggungjawab penyewa untuk menanggung kos tersebut. Kewajipan setiap penyewa ditentukan dengan menentukan berapa peratus jumlah kemudahan yang dimiliki oleh setiap penyewa; oleh itu penyewa yang menduduki 20 peratus kemudahan membayar 20 peratus dari kenaikan tersebut.

Variasi asas sewa bersih merangkumi pajakan 'double-net' dan 'triple-net'. Dengan pajakan net-net, penyewa bertanggungjawab untuk mengambil premium insurans tambahan dan kenaikan cukai; di bawah pajakan tiga kali ganda, penyewa bertanggungjawab untuk melindungi premium insurans, kenaikan cukai, dan kos yang berkaitan dengan penyelenggaraan dan / atau pembaikan bangunan, tempat letak kereta, dan kawasan lain yang digunakan oleh pemajak. Pajakan triple-net terkenal dengan tuan tanah kerana alasan yang jelas; pemilik perniagaan kecil harus memperhatikan bahawa pengaturan seperti itu kadang-kadang membuat tuan tanah kurang memperhatikan pemeliharaan di kawasan-kawasan ini daripada yang mungkin berlaku sekiranya mereka terpaksa membayar bil tersebut sendiri.

Pajakan Peratusan

Perjanjian ini meminta penyewa membayar sewa asas dan / atau peratusan dari pendapatan kasar pemajak. Peratusan ini, yang dapat mencapai setinggi 10-12 persen dalam beberapa kontrak, dibayar setiap tahun, setengah tahunan, atau suku tahunan (bagaimanapun, beberapa pusat membeli-belah dan pusat membeli-belah memerlukan pembayaran yang lebih kerap). Pengaturan ini adalah kegemaran pemajak dengan harta tanah di kawasan runcit yang didambakan; penyewa cenderung kurang senang, tetapi undang-undang penawaran dan permintaan sering memungkinkan pemilik harta yang diinginkan untuk memaksanya. Pemilik perniagaan kecil harus memahami sepenuhnya apa yang ditentukan oleh kontrak sebagai 'pendapatan kasar'. 'Jadilah spesifik dalam bagaimana anda menentukan penjualan kasar,' tulis Fred Steingold dalam Panduan Undang-Undang untuk Memulakan & Menjalankan Perniagaan Kecil . 'Bergantung pada jenis perniagaan anda, item tertentu harus ditolak dari penjualan kasar sebelum peratusan sewa ditentukan. Berikut adalah beberapa kemungkinan:

  • barang yang dikembalikan
  • caj yang anda buat untuk penghantaran dan pemasangan
  • penjualan dari mesin layan diri
  • deposit yang boleh dikembalikan
  • penjualan katalog atau pesanan mel
  • Cukai jualan

Ringkasnya, pastikan pajakan anda tidak termasuk semua barang yang melebih-lebihkan penjualan anda dari lokasi yang anda sewa. '

apakah kewarganegaraan tom selleck

KELEBIHAN DAN KELEBIHAN PEMBELAJARAN

Pentadbiran Perniagaan Kecil (SBA) menasihati pemilik perniagaan kecil untuk mempertimbangkan pelbagai faktor ketika mempertimbangkan sama ada menyewa atau membeli harta tanah. Pertimbangan ini merangkumi:

  • Keperluan operasi - jika keperluan operasi perniagaan dijangka berubah dengan ketara dalam beberapa tahun ke depan, penyewaan mungkin lebih disukai, kerana membolehkan perniagaan bergerak dengan lebih mudah.
  • Penawaran modal dan keperluan modal — penyewaan membebaskan peratusan modal perniagaan kecil yang lebih besar untuk keperluan operasi lain (iklan, pengeluaran, peralatan, gaji, dll.). Sekiranya perniagaan tidak mempunyai banyak wang tambahan (dan beberapa perniagaan kecil), penyewaan mungkin merupakan pilihan yang lebih masuk akal. Ini mungkin merupakan sebab terbesar mengapa syarikat kecil memajak.
  • Fleksibiliti pembiayaan dan pembayaran — Secara umumnya lebih mudah untuk mendapatkan pembiayaan untuk menyewa daripada membeli harta tanah. Di samping itu, pajakan dapat disebarkan dalam jangka masa yang lebih lama daripada pinjaman dan dapat disusun untuk mengimbangi variasi aliran tunai (yang terakhir dapat menjadi faktor penting untuk perniagaan bermusim).
  • Nilai jualan semula - Adakah nilai harta tanah mungkin akan meningkat? Sekiranya ya, berapa? Banyak pemilik perniagaan kecil memilih untuk membeli daripada memajak - walaupun mereka harus memperoleh hutang yang besar - jika mereka memutuskan bahawa aset tersebut adalah pelaburan jangka panjang yang berharga.
  • Peralatan — Banyak perjanjian pajakan termasuk ketentuan yang memberikan fleksibiliti kepada penyewa untuk meningkatkan dan / atau menyelenggara peralatan.
  • Cukai — Pemilik harta tanah menikmati faedah cukai seperti susut nilai dan kredit cukai pelaburan yang tidak terbuka kepada penyewa.

SYARAT PEMAJUAN LAIN

Di samping itu, terdapat unsur-unsur lain dari perjanjian sewa yang dapat membebani keseluruhan penerimaan kontrak. Perincian kontrak pajakan boleh sangat berbeza. 'Secara teori,' kata Steingold, 'semua syarat sewa boleh dirundingkan. Bagaimanapun, sejauh mana anda boleh berunding, bergantung pada keadaan ekonomi. Sekiranya harta tanah yang diinginkan hampir dengan penghunian penuh di bandar anda, tuan tanah mungkin tidak bersedia berunding dengan anda mengenai harga atau syarat pajakan utama yang lain. Sebaliknya, di banyak bahagian negara di mana ruang komersial sudah terlalu banyak dibangun, tuan tanah ingin berunding dengan perniagaan kecil untuk mengisi unit kosong. '

Penambahbaikan Pajakan

Pajakan biasanya merangkumi sebarang pengubahsuaian yang perlu dilakukan kepada harta tanah dan menentukan siapa yang akan membayarnya. Sebilangan besar pekerjaan tersebut tergolong dalam kategori 'peningkatan pegangan pajak': permaidani, penebat, pemasangan paip dan pendawaian elektrik, pencahayaan, tingkap, jubin siling, sistem penyiram dan keselamatan, dan sistem pemanasan dan penyaman udara. Pajakan harus menentukan setiap peningkatan dan kapan ia akan dibuat — idealnya sebelum berpindah. Tuan tanah akan lebih bersedia untuk melakukan penambahbaikan tersebut sekiranya jangka masa pajakan panjang dan / atau ruang yang diambil cukup besar, dan penambahbaikan adalah bersifat umum. Walau bagaimanapun, seperti yang dinyatakan oleh Steingold, 'jika anda [pemilik perniagaan kecil] mempunyai keperluan khusus — sebagai contoh, anda menjalankan makmal foto atau studio tarian — dan bilik gelap atau lantai kayu keras anda akan bernilai terhad bagi kebanyakan penyewa masa depan, jangan harap tuan tanah dengan senang hati mengambil kos penambahbaikan. Tuan tanah juga mungkin mahu mengenakan sesuatu kepada anda untuk menampung kos merombak ruang setelah anda pergi. ' Sebilangan pajakan memberi pilihan kepada penyewa untuk membuat penambahbaikan dengan syarat mereka mematuhi garis panduan dan sekatan tertentu.

nilai bersih chris perez 2014

Panjang Pajakan

Rundingan antara penyewa dan tuan tanah sering menimbulkan persoalan mengenai jangka masa sewa kecuali pemilik perniagaan kecil mempunyai gambaran masa depan yang jelas. Pajak biasanya menginginkan pajakan panjang, pemajak sewa pendek dengan hak pembaharuan. Pada amnya, pemilik perniagaan kecil berusaha mendapatkan pajakan dengan jarak pertengahan. Pajak kurang dari satu tahun dapat membuat mereka lebih rentan daripada yang mereka inginkan, tetapi jangka masa bertahun-tahun juga boleh membahayakan, terutama jika perniagaan itu baru dan tidak terbukti. Kompromi yang biasa dilakukan adalah memasukkan 'klausa opsyen' dalam kontrak supaya penyewa boleh tinggal jika dia mahu pada akhir tempoh sewa asal.

Eksklusiviti

Banyak pemilik perniagaan kecil dengan tegas menegaskan bahawa setiap perjanjian sewa yang mereka tandatangani mengandungi apa yang biasanya dikenali sebagai 'klausa eksklusif.' Klausa ini memberikan hak eksklusif kepada penyewa untuk menjual produk atau perkhidmatannya di harta tanah, mewajibkan pemberi pajak untuk mencegah penjualan tersebut oleh penyewa lain.

Insurans

Tuan tanah sering meminta pemajak untuk mendapatkan insurans sekiranya 1) penyewa merosakkan harta yang dipajak, atau 2) pelanggan atau yang lain mengalami kecederaan di premis. Klausa seperti itu mungkin tidak ada sekiranya ruang yang disewa adalah untuk kegunaan pejabat. Apabila insurans diperlukan oleh penyewa, tuan tanah sering menetapkan jumlahnya.

Penggunaan Premis

Tuan tanah pusat membeli-belah / pusat beli-belah biasanya menyertakan bahasa dalam kontrak pajakan yang memberikan perincian khusus mengenai penggunaan premis yang disewa yang disewa. Ketentuan tersebut sering berfungsi untuk melindungi perniagaan penyewa lain. Sebagai contoh, pemilik sebuah kafe di pusat beli-belah mungkin agak tidak senang jika jirannya, yang sebelumnya menjalankan sebuah kedai kenangan sukan yang tenang, memutuskan untuk menukar peralatan dan melancarkan kedai tatu.

Di samping itu, kontrak pajakan memberikan ketetapan dan peraturan mengenai banyak isu menarik bagi pemajak dan pemajak. Ini termasuk:

  • Papan tanda (mengatur ukuran, gaya, dan kecerahan tanda iklan penyewa)
  • Mematuhi pelbagai undang-undang, izin, dan sekatan penggunaan ruang
  • Pematuhan dengan undang-undang tempatan, negeri, dan persekutuan yang lain
  • Melantik atau memberikan pajakan
  • Definisi ruang yang dipajak
  • Wang jaminan
  • Hak tuan tanah untuk memasuki ruang yang disewa
  • Penempatan semula (di mana tuan tanah memindahkan penyewa ke tempat lain kerana pengubahsuaian atau pengembangan oleh penyewa jiran)
  • Peruntukan lalai
  • Waktu operasi
  • Kejadian kerosakan atau kemusnahan dari sebab semula jadi
  • Pembaikan
  • Peruntukan ganti rugi
  • Pengabaian (oleh penyewa, baik melalui pengabaian secara langsung, pengurangan waktu operasi, dll.)
  • Mengutuk (kes di mana seluruh atau sebahagian harta tanah diambil oleh kerajaan bandar, daerah, negeri, atau persekutuan untuk kegunaan lain, seperti jalan raya, jalan kanan, atau kemudahan utiliti)
  • Klausa bailout (sekiranya berlaku bencana - puting beliung, rusuhan, perang, banjir, kemarau, dll.)
  • Fasal Cotenancy (membenarkan pemilik perniagaan memutuskan sewa sekiranya kedai sauh ditutup atau bergerak)
  • Klausa pengambilan semula (juga dikenali sebagai klausa pembatalan, ini membolehkan tuan tanah mengusir penyewa kerana melanggar kontrak sekiranya penyewa tidak dapat memenuhi syarat sewa minimum)

MEMILIH ANTARA BANGUNAN YANG Sedia Ada dan Dirancang

Sebilangan besar perniagaan baru memasuki kemudahan yang sudah ada. Banyak pemilik perniagaan kecil dengan cara untuk memilih kemudahan baru untuk ciri atau prestij dan mengambil sewa sementara kemudahan itu masih dalam tahap perancangan. Pemilik perniagaan kecil yang bijak akan mempertimbangkan potensi keuntungan dan kekurangan kedua-dua pilihan sebelum memutuskan. 'Sewa di gedung yang ada memberikan Pemberi Pajak dengan lebih banyak [pengetahuan tentang tempat] pada waktu ruang baru dihuni daripada pilihan kemudahan lain,' kata Wadman Daly di Memindahkan Tempat Kerja Anda . 'Lebih dari pada keadaan lain, [penyewa] berada dalam posisi untuk memeriksa secara dekat kedua-dua kemudahan dan syarat-syarat sewa yang dicadangkan di sejumlah lokasi yang bersaing. Walau bagaimanapun, sifat sewa di bangunan yang ada menandakan penguasaan minimum penyewa terhadap pemboleh ubah berpotensi baik dalam sewa atau kemudahan. Harga sewa, kos penyelenggaraan dan peningkatan, utiliti dan ciri bangunan tetap atau agak tidak boleh dirunding. Tuan tanah mungkin berbeza dalam klausa pengurangan dan penyelesaian hingga sesuai, namun struktur harga asasnya, seperti struktur bangunan dan mekanikal, tetap tidak berubah. Sudah tentu, tidak ada implikasi pelabur dengan pilihan ini. '

Tetapi Daly memberi amaran bahawa penyewaan di bangunan terancang mengandung campuran ciri dan ketidakpastian yang tersendiri: 'Ciri bangunan [di bangunan terancang] akan baru, terkini dan, hingga tahap minimum tertentu, dapat disesuaikan dengan penyewa memerlukan. Sekiranya pajakan anda cukup penting bagi pemaju, anda mungkin akan mendapat perhatian ketika ada permintaan khas untuk pengenalan, tempat parkir, keselamatan, lokasi utama di bangunan, dll. ' Walaupun demikian, pemilik perniagaan kecil harus berhati-hati ketika mendekati pajakan tersebut, kerana penampilan akhir dan utiliti bangunan - serta kosnya - tetap tidak terlihat dan belum diuji ketika bangunan tersebut dalam tahap perencanaannya. 'Harga sewa yang dicadangkan mesti dikaji berdasarkan projek yang setanding dengan kelebihan yang serupa,' tulis Daly. Huraian mengenai ciri-ciri yang kurang jelas seperti tempat letak kenderaan, sistem pengendalian udara, keselamatan, penyelenggaraan, dan lain-lain, harus jelas dan lengkap. Rekod pemaju yang membuat tawaran harus diperiksa dengan teliti. Adakah terdapat sejarah pembinaan yang berkualiti pada kadar sewa yang diminta, atau salah satu binaan untuk penjualan semula yang cepat? Adakah reputasi untuk penyelenggaraan yang baik atau pengabaian jinak? Terlepas dari ukuran sewa atau jangka waktu penyewaan yang dicadangkan, pertanyaan-pertanyaan ini dan yang berkaitan harus disiasat. '

PEMBELAJARAN HARTA SEBAGAI USAHA

Membeli, memegang, dan memajak harta tanah juga merupakan amalan perniagaan kecil yang biasa. Mungkin bermula dengan sederhana apabila pasangan sukar menjual kediaman dan memilih untuk menyewanya. Kemudian, dengan pengalaman yang diperoleh, mereka mengembangkan perniagaan aktiviti dengan membeli, memulihkan, dan menyewa harta tanah lain. Pemilik perniagaan kecil, yang kini menjadi pemajak, akan dipandu oleh prinsip-prinsip yang memihak kepada pemberi pajak, yang telah dinyatakan di atas. Memajak harta komersial kadang-kadang merupakan permulaan dan kadang-kadang puncak usaha tersebut. Walaupun sebahagian besar asas penyewaan sudah mapan dan tradisional, inovasi masih dapat dilakukan dalam memasarkan harta tanah tersebut. Contohnya dilaporkan oleh Brandice Armstrong, menulis di Rekod Jurnal (Bandar Oklahoma). Armstrong menulis mengenai kejayaan pasangan Oklahoma City yang terlibat dalam pajakan rumah dan komersial dalam memajak bangunan komersial. Pemilik mendapat idea untuk mengadakan 'rumah terbuka', yang hampir tidak diketahui dalam bidang komersial. Mereka menawarkan makanan ringan dan hadiah pintu. Mereka segera memperoleh 14 petunjuk bermakna.

BIBLIOGRAFI

Armstrong, Brandice J. 'Pasangan Mengambil Pendekatan Unik untuk Penyewaan Harta Komersial.' Rekod Jurnal . 18 Januari 2006.

Daly, Wadman. Memindahkan Tempat Kerja Anda: Panduan Pengguna untuk Memperoleh & Menyiapkan Kemudahan Perniagaan . Penerbitan Crisp, 1994.

'Kit Percuma Menawarkan Bantuan kepada Penyewa Komersial.' Perniagaan First-Columbus . 26 Mei 2000.

siapa justin blake dating

Kahn, Jeremy. 'Penafian adalah Segalanya.' Rezeki . 30 Mac 1998.

Sivaraman, Aarthi. 'Penyewaan Memerlukan Penjagaan di Beberapa Fasa Utama.' Jurnal Perniagaan Los Angeles . 13 Jun 2005.

Steingold, Fred S. Panduan Undang-Undang untuk Memulakan & Menjalankan Perniagaan Kecil . Nolo Press, 1997.