Ketika Eric Wu adalah jurusan ekonomi kelas dua di University of Arizona, dia tidak menggunakan wang tunai tambahan untuk membeli pizza atau bir. Dia menggunakan wang biasiswa $ 20,000 sebagai wang pendahuluan di rumah tiga bilik tidur berhampiran kampus dan menyewa dua bilik kepada rakan sekelas. Wu dengan cepat memasukkan pendapatan itu ke harta lain, dan kemudian yang lain. Pada masa dia lulus, dia memiliki sekitar 25 rumah di Tucson.
Hari ini, Wu yang berusia 36 tahun adalah pengasas bersama dan CEO syarikat teknologi harta tanah Opendoor yang berpangkalan di San Francisco. Dengan pembiayaan $ 1.3 bilion, syarikat permulaan secara agresif mempelopori niche industri yang dikenali sebagai iBuying, jual beli rumah dalam talian. Sejak dilancarkan pada tahun 2014, syarikat itu telah membeli dan menjual 50,000 rumah di 23 bandar di seluruh A.S. Tahun ini sahaja, Opendoor sedang dalam keadaan pantas untuk membeli rumah bernilai $ 5 bilion. Walaupun iBuying kini merangkumi kurang daripada 1 peratus daripada urus niaga harta tanah tahunan bernilai $ 1.6 trilion di AS, jumlah itu dijangka meningkat: pesaing Opendoor kini merangkumi syarikat permulaan teknologi lain dan juga pendukung harta tanah seperti Keller Williams dan Realogy's Coldwell Jurubank.
Opendoor mempunyai permulaan yang jelas dalam perlumbaan untuk membuat semula industri harta tanah untuk zaman internet. Tetapi dengan dorongan untuk menjadi lebih besar dengan lebih cepat telah timbul rasa sakit. Mengautomasikan bahagian proses jual beli rumah telah memperkenalkan masalah keselamatan di rumah terbuka Opendoor yang mudah diakses. Tidak jelas bila permulaan akan menghasilkan keuntungan - dan sejauh mana ia memerlukan bantuan Realtors tempatan, yang mungkin menganggap syarikat itu sebagai ancaman bagi mata pencarian mereka. Dan syarikat itu masih menghadapi persoalan apa yang akan berlaku sekiranya pasaran perumahan berubah menjadi lebih buruk.
berapa tinggi clinton kelly
Kepimpinan dan pelabur Opendoor tetap tidak gentar: Mereka mengatakan bahawa mereka bertujuan untuk dunia di mana geseran membeli dan menjual rumah digantikan dengan beberapa klik butang. 'Anda sedang melihat banyak peluang pasaran bernilai miliar dolar,' kata Glenn Solomon, rakan pengurusan di firma teroka GGV Capital, yang memimpin Opendoor $ 20 juta Siri B pada tahun 2015. 'Mereka tidak akan berpuas hati dengan beberapa peratusan satu digit atau peratusan rendah dua digit rendah. Mereka ingin benar-benar mengubah cara industri ini beroperasi. '
Opendoor masih mempunyai jalan panjang untuk mencapai matlamat tersebut - dan untuk merealisasikan penilaian $ 3.8 bilion baru-baru ini. Tetapi jika Wu dapat mencapai visi cita-citanya, jumlah itu akan kelihatan rendah. 'Tidak ada,' katanya, 'pernah benar-benar mencipta semula kategori ini.'
Membuka peluang
Opendoor berjanji untuk mengurangkan banyak keresahan bergerak, seperti ketidaknyamanan pertunjukan dan rumah terbuka, dan rata-rata 70 hari yang diperlukan untuk menjual rumah dari penyenaraian hingga ditutup. Anda memberikan beberapa butiran rumah anda dalam talian. Opendoor menghasilkan harga tawaran dan mengatur pemeriksaan, dan akan menyelesaikan pembaikan yang diperlukan setelah anda memilih tarikh perpindahan anda. Opendoor menghasilkan wangnya dengan menjual kembali kediaman dengan harga yang lebih tinggi dan dengan mengenakan bayaran, yang dibayar oleh penjual, antara 6 hingga 13 peratus (yuran Realtor biasanya 6 peratus).
Wu membina bukti konsep untuk Opendoor pada tahun 2013 dengan bantuan mentornya, bekas pengarah urusan Khosla Ventures (dan sekarang ahli lembaga Opendoor) Keith Rabois, dan tidak lama lagi memperoleh $ 10 juta Siri A. Pelabur termasuk Andreessen Horowitz, Softbank, GV, pengasas Uber Travis Kalanick, pengasas bersama Reddit Alexis Ohanian, dan presiden Y Combinator Sam Altman. Syarikat ini dilancarkan di pasaran Phoenix dan segera berkembang ke yang lain. Permulaan mempunyai 1.300 pekerja dan tambahan $ 3 bilion pembiayaan hutang untuk meneruskan perbelanjaan membeli rumah. Opendoor sebelum ini mengatakannya merancang untuk berada di 50 bandar pada tahun 2020.
Mereka yang dekat dengan Wu menggambarkannya sebagai pintar, bertenaga, dan taksub dengan harta tanah. Selepas kuliah, dia mengasaskan laman web carian apartmen RentAdvisor.com pada tahun 2007 dan, dua tahun kemudian, penganalisis data kejiranan Movity, yang akhirnya dijual kepada Trulia. 'Tidak ada banyak orang di planet ini yang mempunyai kepakaran dalam kedua-dua cara permulaan perniagaan dan bagaimana pasaran harta tanah kediaman berfungsi,' kata Solomon.
Tahun lalu, Opendoor membeli lebih dari 11,000 rumah dan menjual lebih daripada 7.000 - lebih daripada dua kali ganda jumlah keseluruhan pesaing terdekatnya, Offerpad. Opendoor membelanjakan lebih sedikit untuk pengubahsuaian daripada pesaing dan lebih mengutamakan penjualan dengan cepat, kata Mike DelPrete, sarjana di kediaman di Leeds School of Business University of Colorado. 'Biasanya, ia adalah lapisan cat baru dan permaidani yang sama yang mereka letakkan di semua rumah mereka - mereka menyebutnya sebagai' permaidani Opendoor, 'kata DelPrete, yang mengetuai program teknologi harta tanah universiti dan menjejaki iBuyer industri. 'Model mereka adalah mengenai kecekapan operasi.'
Opendoor dapat mengubah rumah dengan cepat sebahagiannya kerana, seperti namanya, rumah terbuka sangat mudah diakses. Senarai kosong menghilangkan keperluan untuk berkoordinasi antara ejen, penjual, dan bakal pembeli. Daripada kotak kunci tradisional yang mengandungi kunci tunggal yang hanya dapat diakses oleh satu Realtor berlesen pada satu masa, pelanggan Opendoor menggunakan telefon pintar mereka untuk masuk ke rumah.
'Kami berpendapat bahawa jika anda hanya ingin menjelajah dan mengunjungi rumah-rumah,' kata Wu, 'kita harus menjadikannya sesederhana mungkin dan sesuai permintaan.'
Masuk ke dalam sangat mudah pada mulanya - menghantar nombor dan memberikan alamat e-mel - sehingga menimbulkan masalah. Seorang bekas Opendoor pengurus mengatakan bahawa selama beberapa tahun pertama, pelawat kerap menemui orang yang tidur di rumah Opendoor. 'Orang ramai akan berkhemah di rumah kerana tidak ada orang di sana,' kata pekerja itu. 'Mereka akan menduduki rumah selama berminggu-minggu. Itu adalah masalah utama. '
Pada tahun 2017, syarikat itu mengehadkan tetingkap rumah terbuka antara pukul 06:00 hingga 21:00, memasang sensor gerakan untuk mengesan jika seseorang tinggal untuk jangka masa yang lama atau selepas waktu kerja, dan mengupah syarikat keselamatan untuk membuat panggilan rumah jika diperlukan. Sekarang Opendoor juga menggunakan firma pihak ketiga yang membantu mengesahkan identiti pengguna.
Langkah-langkah baru menyingkirkan hanya beberapa pelakon buruk. Pada 18 April, Liliana Ornelas, seorang Realtor 14 tahun yang berpangkalan di Dallas, membawa seorang pelanggan wanita untuk mengunjungi rumah tiga bilik di jalan yang tenang di pinggir bandar Mesquite. Mereka berlari ke arah seorang lelaki yang telah bersembunyi di bilik tidur utama yang merokok apa yang Ornelas kata dia percaya adalah retak.
Sementara lelaki itu meninggalkan rumah dan Ornelas dan pelanggannya tidak cedera, ejen itu mengatakan bahawa dia telah berikrar untuk tidak menunjukkan lagi rumah Opendoor. Dia melaporkan kejadian itu kepada Opendoor (dan kepada Suruhanjaya Harta Tanah Texas) tetapi syarikat itu tidak pernah menindaklanjuti.
Opendoor enggan mengulas mengenai episod. Dalam satu kenyataan, Brad Bonney, ketua keselamatan dan pengalaman di rumah Opendoor, mengatakan: 'Apabila kami menerima laporan mengenai aktiviti tidak sah atau mencurigakan di rumah kami, kami segera berinteraksi dengan pelanggan kami, menyiasat dan secara rutin merujuk hal-hal kepada penegak hukum. Kami juga melabur dalam langkah-langkah untuk melindungi rumah kami, termasuk sistem pemantauan rumah, rondaan keselamatan, dan pemeriksaan pelanggan sebelum mereka diberi akses ke harta tanah kami. '
Di bandar-bandar di Phoenix, Tempe, Mesa, dan Glendale, polis mempunyai rekod sekurang-kurangnya 10 kejadian di rumah Opendoor sejak 2018, menurut pegawai maklumat awam tempatan. Dalam satu, pegawai menahan dua individu yang mengatakan bahawa mereka memasuki rumah untuk menyuntik heroin dan bermalam. Di tempat lain, polis menangkap seorang setinggan yang memiliki surat perintah penjenayah yang belum selesai. Menurut laporan dari kejadian itu, dia menjelaskan kepada pegawai bahawa dia dapat masuk ke dalam rumah kerana 'terbuka' bermula pada pukul 6 pagi setiap hari.
Harta tanah sudah menjadi profesion berbahaya, terutama bagi wanita. Laporan keselamatan 2018 dari National Association of Realtors mendapati bahawa 41 peratus wanita Realtors dan 20 peratus lelaki telah mengalami situasi di tempat kerja yang membuat mereka takut akan keselamatan mereka. Terdapat perbezaan yang jelas di antara Realtors Inc. bercakap dengan cerita ini: Salah satu daripada sembilan lelaki menyatakan ketakutan terhadap ciri rumah terbuka Opendoor, sementara empat dari lima wanita melakukannya. Collette McDonald, seorang Realtor yang berpangkalan di Atlanta, mengatakan bahawa dia membawa pistol bersamanya ke dalam semua lawatan Opendoor. 'Pelanggan saya dan saya tetap bersama,' katanya. 'Tidak ada yang masuk ke bilik tanpa orang lain.'
Opendoor mendakwa hartanahnya tidak lebih berbahaya daripada rumah terbuka tradisional dan pameran rumah persendirian. 'Jenis perkara yang berlaku di mana-mana rumah di pasaran boleh dan memang berlaku di rumah Opendoor,' kata Bonney.
Pada musim bunga ini, Opendoor menambahkan mesej ke aplikasinya yang menasihati bakal pembeli mereka 'mungkin menemui pelawat lain' jika sebuah rumah dibuka baru-baru ini. Pelanggan telah meminta kemampuan untuk menempah waktu lawatan atau mengunci orang lain, dan syarikat itu telah lama berdebat sama ada untuk menambahkan ciri seperti itu, menurut Bonney.
'Salah satu nilai Opendoor adalah anda boleh pergi ke mana-mana rumah Opendoor pada bila-bila masa antara pukul 06:00 hingga 21:00. tanpa janji, 'kata Bonney. 'Oleh itu, kami masih mempertimbangkan bagaimana memasukkan maklum balas yang bertentangan ini.'
Mencari - dan menjaga - sekutu dalam industri
Kira-kira 90 peratus pembeli Opendoor menggunakan ejen, sebilangannya setanding dengan industri secara keseluruhan. Tetapi berkat kemudahan penjualan kepada Opendoor, kurang daripada 10 peratus penjual diwakili ejen.
Semasa wawancara, Wu telah memilih kata-katanya dengan teliti ketika membincangkan potensi Opendoor untuk menggantikan Realtors. 'Realiti dengan Realtors hari ini,' katanya di atas pentas di Persidangan Global Startup Grind di Silicon Valley pada bulan Februari, 'adalah peranan mereka beralih dari pengurusan projek - terutamanya di ekosistem kita, di mana kita mengautomasikan banyak proses - untuk nasihat. '
adakah johnny mathis dalam perhubungan
Opendoor mempunyai insentif untuk menjaga hubungan baik dengan Realtors. Ejen mempunyai kuasa untuk menunjukkan apa sahaja sifat yang mereka pilih. Mereka juga boleh mencadangkan Opendoor sebagai pembeli untuk pelanggan yang ingin menjual.
Oleh itu, mungkin tidak menghairankan bahawa syarikat itu telah menguji penyenaraian beberapa harta tanah dengan ejen di Phoenix. Opendoor juga kini menjalankan program rujukan ejen untuk pelanggan yang kediamannya berada di luar parameternya (paling biasa, antara $ 100,000 hingga $ 500,000 dan dibina selepas tahun 1960). Pada bulan Julai, Opendoor mula menyenaraikan hartanahnya di laman web broker Redfin dan membayar komisen syarikat untuk penjualan yang telah selesai.
Delprete melihat pergerakan ini sebagai tanda bahawa Opendoor perlu meningkatkan jumlah pembelian dan menjual rumahnya dengan lebih cepat. Syarikat itu mengatakan ia sedang berjalan pada tahap lebih dari 30,000 transaksi pada tahun 2019 - jumlah yang signifikan, tetapi masih kurang dari 0.6 peratus dari jumlah keseluruhan negara yang diproyeksikan jumlah untuk tahun ini. 'Apa yang disedari oleh Opendoor adalah sukar untuk mengganggu ruang harta tanah, dan Realtors khususnya, dengan bekerja melawan orang lain dalam industri ini,' kata DelPrete. 'Ejen membantu pengguna merasa selamat membeli dan menjual rumah.'
Opendoor, dari pihaknya, menegaskan inisiatif baru ini tidak mewakili perubahan arah. 'Kami selalu bekerjasama dan ingin bekerja dengan ejen,' kata Tyler Hixson, ketua strategi industri harta tanah syarikat. 'Mereka pelanggan berulang, jadi mereka sekutu yang sangat hebat.'
Sementara itu, rakan sebaya teknologi hartanah (proptech), Offerpad dan Knock, yang keduanya dilancarkan pada tahun 2015, telah mengumpulkan gabungan $ 1.6 bilion hutang dan ekuiti. Zillow yang diperdagangkan secara terbuka tahun lalu menambah pilihan 'jual sekarang' ke laman webnya. Dan syarikat harta tanah tradisional semakin banyak melancarkan program iBuying mereka sendiri untuk pelanggan, dengan Keller Williams dan Coldwell Banker keduanya memasuki pasaran tawaran segera pada tahun lalu.
'Itulah yang dicari orang di masyarakat kita hari ini - kemudahan,' kata Frank Obringer, presiden broker perumahan kediaman Coldwell Banker di Dallas / Fort Worth, salah satu pasar untuk menguji sistem ini. 'Kami melihat mengapa itu dapat menarik bagi pengguna, dan oleh itu kami perlu mempunyai produk untuk bersaing.'
Bertaruh pada ekonomi yang kukuh
Untuk semua syarikat ini, melancarkan harta tanah dalam jumlah besar melibatkan risiko yang tinggi. Kerosakan perumahan seperti yang bermula pada tahun 2007, walaupun jarang berlaku, akan menjadi bencana kepada mana-mana syarikat yang memiliki harta tanah yang banyak, kata Andrew Caplin, profesor ekonomi di New York University. Sekiranya berlaku, 'mereka sudah mati,' katanya. 'Mereka muflis.' Opendoor mungkin mempunyai kelebihan, Caplin mencatat, kerana data harta tanahnya di banyak pasaran dapat menawarkan petunjuk awal sekiranya kemerosotan akan datang.
Untuk itu, Opendoor memiliki hartanahnya selama 90 hari, kata Dod Fraser, naib presiden Opendoor. 'Selagi kita berdisiplin menjual rumah kita,' katanya, 'turun naik harga yang kita hadapi adalah kecil.'
Walaupun syarikat itu dapat terus berada di hadapan kemungkinan penurunan dan senarai pesaing yang semakin meningkat, kemampuan Opendoor untuk mencapai matlamatnya yang mengubah industri bergantung pada sama ada ia dapat mengubah niche iBuying menjadi normal. Sebilangan besar orang mempunyai banyak bulan untuk merancang perpindahan mereka dan ingin memaksimumkan pulangan mereka, kata Gilles Duranton, ketua dekan di harta tanah di Wharton School of University of Pennsylvania. 'Secara keseluruhan, saya rasa [model Opendoor] akan berfungsi,' katanya, 'tetapi apakah mereka akan menangkap lebih dari 2 atau 3 persen pasaran? Saya mempunyai keraguan. Dan saya rasa mereka bermimpi jauh lebih besar dari itu. '
Walaupun Wu sememangnya bermimpi besar, dia meluangkan sedikit masa untuk berehat sebenarnya. 'Dia tidak tidur pada waktu malam,' catat seorang bekas pembantu, sambil menambah bahawa CEO sering menghantar e-mel pekerja atau pesanan Slack dengan idea di tengah malam.
Wu enggan mendedahkan sama ada syarikat itu menguntungkan, dengan mengatakan ia bukan salah satu matlamat syarikat semasa. Akhirnya, dia membayangkan Opendoor sebagai kedai sehenti di mana pelanggan bukan sahaja dapat membeli atau menjual rumah, tetapi juga susun pembiayaan, gadai janji, dan pemindahan hakmilik; membeli insurans; menghiasi dan memperibadikan kediaman baru mereka; dan mengatur perkhidmatan bergerak. 'Sekiranya kita dapat mengintegrasikan kategori secara menegak, membina semula setiap komponen dari bawah ke atas, mengautomasikan banyak langkah, dan menjadikannya satu klik untuk membeli, menjual, atau berdagang,' katanya, 'kami percaya bahawa kami akan membina yang terbesar pasar kediaman. Kami akan menghilangkan semua geseran. Itu mungkin mengambil masa 10, 20, 30 tahun. '
Dekad mungkin merupakan jangka masa panjang bagi banyak usahawan, tetapi bukan untuk Wu, yang berfokus secara tunggal pada harta tanah sejak dia masih remaja. 'Sekiranya kita dapat membina pengalaman yang diperkemas dalam talian dan melakukannya dengan kos serendah mungkin,' katanya, 'Saya yakin bahawa kita akan memenangi kategori tersebut.'
